課奢侈稅 打到房市投資客要害
更新日期:
2011/02/25 09:45記者何醒邦／台北報導
房地產業者還強調，現行房地產課稅，土地按「公告現值」、房屋按「評定現值」，都不是「實際交易價格」；財政部研擬的房市「暴利奢侈稅」，是按「實際交易價格」課稅，對房市的殺傷力更強。
永慶房屋研展部協理黃增福表示，香港政府為防止炒作房價，有額外課「印花稅」，其中持有不動產半年內轉售者，要額外繳付十五％的印花稅；半年到一年內要繳十％；一年到兩年內要繳五％。
他說，由於財政部規劃，非自用不動產在短期內移轉，最多可課到房屋轉手價的百分之十五，假使台灣也推相關措施，對房地產衝擊頗大，雖可嚇阻投資客，但交易量也會萎縮。
他還說，香港是用實際交易價格來課稅，台灣目前申報稅率是用公告現值，與市價有所落差，將來課稅依據勢必也要大幅調整。
遠雄集團副總蔡宗易則認為，衝擊層面頗廣，只要有第二房者就會受波及，而房產不能輕易轉手流通，也會影響投資者意願。
投資大咖嗆：奢侈稅闖不過立院
更新日期:
2011/02/26 03:13王莫昀／台北報導
中國時報【王莫昀／台北報導】
政府計畫開徵奢侈稅，嚴打炒房，對此，被房地產業喻為「三黃一劉」的投資大咖黃家進昨天直言，年底馬上要立委選舉了，這些政治人物那一位不需要政治獻金？特別是許多立委就是建商出身，或是財團、建商「代言人」，奢侈稅要在年中闖關成功，且完成立法，根本不可能。
不過，另一位「三黃一劉」中的黃姓投資客則低調表示，商人無法與政府對做，政府這樣一波接一波地，加大力度打房，「我們只好『轉業』，不玩了！」
這次奢侈稅的核心在對短期轉手房屋的投資客，課以十％到十五％的交易稅，而且是由馬總統在總統府親自拍板定案，顯示政府對本案重視程度。但這項政策最終仍要立法院通過才能執行。業者對立法院是否會支持，則持質疑態度。
黃家進說，其實，現在買最兇、最瘋狂的不是投資客，是在海外賺到錢的台商，日前他要買一間中古屋，看屋之前，特別調查過周邊行情，與仲介接洽時，直接以每坪加兩萬元要買進，不料，下午仲介回報，另有投資客加四萬元買走。
由於搶不贏台商，黃家進說，許多投資老手的手邊物件已自然「減碼」，僅有全盛時期的二至三成，如果政府真的出重手打房，那先出脫一半物件，另一半出租就好。
「我們大不了不買！」黃家進強調，基本上投資客沒有養多少員工，成本低，靈活度遠比養一堆員工、又滿手土地的建商高，政府下猛藥打房結果，巿況急凍，死的是建商，對投資客影響相對較小。
他預言，奢侈稅若真的實施，第一年房價將下跌一○％，三年內下跌二成，那麼投資客大可三年後再出山。
另有巿場人士透露，「山不轉、路轉！」投資客可用人頭來解決奢侈稅問題，目前巿場行情是二千萬標的，要付人頭費十萬元，且那些Ａ咖投資客也已發展出一套自保、避免被人頭戶盜賣的機制。但他不諱言，奢侈稅的實施，將會增加「短炒」投資客的人頭成本。
至於像是劉月釵、江姓醫師等投資大咖，巿場人士說，這些人都是長期置產，劉月釵五年前左右買進位在ＳＯＧＯ商圈店面後，一直未轉賣，賺租金與增值性，所謂奢侈稅，對他們並無多大影響。
台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，現仍積極加碼房地產的投資客，不乏口袋夠深的置產客，以其財力而言，購屋後放上二至三年，沒什麼問題。
顏炳立：投機客會少掉一半
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2011/02/25 15:35記者游智文/台北報導
針對財政部將祭出的房產暴利稅，房地產業者一致認為「殺傷力很大」，戴德梁行總經理顏炳立表示，這項政策將直接修理到高資產族群，一旦實施，交易量勢必萎縮；台灣不動產交易中心李同榮預言，短線投資客將減少3分之1到一半。
顏炳立直言，1年內買賣課徵交易價格15%交易稅，2年內課徵10%，出手很重。他分析，如果一間房子以5000萬元買進，1年上漲1成以5500萬元轉手，交易稅就要825萬元，比獲利還多，即便兩年內出手，也要交550萬元交易稅，還是虧本，而且這還不將仲介費、個人所得申報綜所稅計算在內。
他表示，這項政策形同宣示民眾買房不要在兩年內出售，立即的影響，就是市場買賣移轉件數減少；另一方面，由於目前房價已在高點，獲利不可能太高，民眾仔細計算後，也會降低購屋意願，交易趨緩可以預見。
他說，影響較大的是預售市場，預料開價不會再往衝，對於抑制目前從市區擴及郊區的開高價風，應可減緩，另一方面，由於現在大台北房子幾乎只有有錢人才買得起，這項政策也直接修理到高資產族群。
李同榮表示，自去年年中央行打房以來，投資客雖在中古屋市場較為收斂，但多轉移到預售市場，實際上真正退場並不明顯，但新政策上路，配合稅捐機關「預售換約」查稅政策，預料短線投資客最起碼會減少3分之1到一半。
儘管對市場影響大，不過業者多認同政府出手抑制房價，顏炳立表示，大台北預售市場在建商競比高價下，以前中產階級可以買得起的地方，現在也買不起，社會住宅又蓋那麼慢，逼得中產階級對社會失去希望，民怨愈來愈高，政府適度出手抑制房價有必要，但他相信政府仍只是在控制房價不要衝太快，而不是要「把鳥(市場)玩死」。
出拳漸重 星打房一波接一波
台灣課徵特種銷售稅以遏止投機，觀察新加坡經驗，對打擊炒房已兩度出手，且「出拳漸重」，顯示政府要有恆心與備好多套政策工具才能與投機客對戰。
財政部表示，特種銷售稅是為了遏止房價哄抬、炒作，針對短期移轉的非自用住宅課稅，2年內賣出課10%，1年內賣出課15%，希望房價回歸正常合理，房市健全發展。
觀察新加坡經驗，去年經濟成長近15%，房市欣欣向榮，去年私人住宅價格上漲17.6%，突破1997年顛峰水準，以去年前11個月為例，市場需求量突破1萬5000個單位；更有1家房地產商推出預售屋，短短兩個小時即銷售一空。
房市熱滾滾，新加坡政府十分擔心，為不重挫房市，採取出拳一次比一次重的策略，可用3個英文字來形容，即「Pre-emptive」（先發制人）、「Calibrated」（精準）及「Targeted」（針對性）。國家發展部長馬寶山說明，打房政策是在價格失控前先發制人，為市場降溫而不是打壓、且對象針對投機者。
在出手漸重策略下，新加坡1月第2度宣布新降溫政策，就比去年8月「狠」多了，主要是大幅提高印花稅及調降貸款成數。
在印花稅方面，規定買房4年內轉售，賣方需依持有年限負擔印花稅。例如持有1年轉售的賣家，第1次打房政策是賣方僅需付低於3%的印花稅，但第2度打房時則大幅提高至16%、持有2年內賣出也需付12%。
想要快速行進的車子慢下來，踩煞車時間要比較久，新加坡房市也是如此，即使政府2度出手打房，目前收到的效果僅是降溫。
例如組屋轉售價格增幅和成交量「放緩」，今年1月及2月的轉售價格成長率分別放緩至0.6%及0.7%；至於私宅價格方面，去年第4季成長2.7%，僅較去年第3季2.9%走低。
新加坡房地產業者對中央社記者表示，市場充沛的熱錢，撐起房市一片榮景，打房政策目前只是在火上面澆點冷水降溫，嚇跑那些資金不雄厚的投資客，只要不發生天災或金融危機，進出房市仍然是新加坡投資客的首選，畢竟沒有一個行業，能在3年內買進賣出就賺進20萬新元（約新台幣500萬元）。
但新加坡政府昨天再度說明，確保房地產市價穩定是重要政策，除了一方面會繼續增加售地外，並為第3度打房預留伏筆。馬寶山說，「政府將密切關注市場，必要時將再次採取行動」。
從新加坡的例子來看，台灣政府除要有恆心與耐心，手上更要備好多套政策工具，才能與投機客對戰。
奢侈稅防堵房市泡沫 但政策空窗期恐掀拋售逃命波
鉅亨網記者陳慧琳 台北 2011-03-04 12:20:29
從1997年亞洲金融風暴，日本房市泡沫破滅，到2008年美國次級房貸引爆的全球金融海嘯，這些風暴都是資產泡沫引起，這些歷史教訓讓政府大刀闊斧動起來，奢侈稅在農曆年後快馬加鞭研議，不過「溯及既往」尚未敲定，市場已預期，從政策宣告到真正落實，還有一段「空窗期」，恐掀起一波房產拋售的「逃命波」。
房產價格之所以節節高升，主要原因在於熱錢在景氣回溫之際大量湧入，亦即投資客紛相進場炒作，例如同一房產，在短短的一、兩年內轉手多次，價格哪能不一路飆漲？
2009年11月，研考會舉辦「十大民怨」網路票選活動，結果「都會區房價過高」榜列民怨之首，且高房價狀況愈來愈「惡化」，去年「打房」議題幾乎成了所有財經部會重要課題。
今年 1 月，行政院解除「停徵空地稅」禁令，不過，目前為止還沒有地方政府宣布開徵；然而，政府開始看到房市泡沫疑慮，財政部長李述德、次長張盛和多次強調房地產一直炒短線，很快就會泡沫化，泡沫破了，對大家都沒有好處。
的確，若政府續放任建商、投機客炒作，房地產終將泡沫化，1997年亞洲金融風暴，日本房市泡沫破滅，到2008年美國次級房貸引爆的全球金融海嘯，這些風暴都是資產泡沫引起。
其中，日本房市泡沫破滅到現在20餘年，經濟都起不來，到時不只房地產市場受創，連銀行體系受重創，整個經濟會垮掉，日本就是前車之鑑。
因此「奢侈稅」應運而生，政府認為，奢侈稅一旦上路，抑止炒地皮的效果將比空地稅大。市場預料，奢侈稅實施後，房價至少下跌5%-10%，或許可以稍解民怨。
不過，奢侈稅若在 7 月上路， 7 月前買房、明年脫手的人會不會被課到稅？是否溯及既往產生的政策效果將不同。市場預期，從政策宣告到真正落實，還有一段「空窗期」，預期這段時間內不少投機客將趁房市餘溫拋出物件，恐將掀起一波房產拋售「逃命波」。
| 2011-3-8 |
| 炒房最大咖 黃勇義百筆房產56億〔記者劉榮／台北報導〕政府全力打房，抓得到炒房的投機客嗎？台北市議員鍾小平昨檢舉北市最大的投機客「勇哥」，手上房屋就超過百棟、資產超過五十億元，利用親友人頭買房，每筆獲利都有二成以上。 鍾小平昨在台北市國稅局召開記者會，將掌握的黃勇義幾十個人頭名單、一百多棟房子等相關資料交給國稅局；國稅局台北分處審理三科股長金世仰表示，受理檢舉後會啟動追查機制，調查時間要視案情難易而定。 記者昨撥打黃勇義手機，但接聽手機的男子強調「我不是黃勇義，電話打錯了」，隨即掛斷電話。 鍾小平說，黃勇義擁有的一一一筆房地產除了房屋、土地，還有停車位，大多位於大台北地區的黃金地段，每棟房屋、土地喊價自一千多萬元到上億元都有，估計總市值高達五十六億元，每筆房產賣出可獲淨利在廿％左右；鍾小平表示，目前房仲業店頭成交的案子，十件有八件都是投機客的案子，黃勇義的房子佔了最大宗。 利用親友人頭 貸款養房牟利 鍾小平指出，台北市最有名的「三黃一劉」投資客，操作模式大同小異，就是找人頭戶買房子、向銀行貸款，例如黃勇義除了以親友名義買賣房屋，利用人頭戶甚至達數十個。他說，投資客找人頭戶專找剛出社會、身家清白者，給這些年輕人一、兩萬元，就用他們的名義買房，但一個社會新鮮人，哪有能力購買動輒幾千萬元的房子？ 釐清資金流向 投機無所遁形 他強調，國稅局要查投機客，只要從人頭戶的資金流向下手，清查人頭戶財力證明，是否具有購買千萬元以上房子的能力及對價關係，很快就能追查出來。 鍾小平表示，黃勇義炒房足跡遍及台北市大安、信義、松山區等精華地段，他將把手中掌握的上百筆房屋資料交給國稅局，要求立即追查這些房產的資金流向，包括是否有向銀行超貸。 |
奢侈稅效應 新北市買房先砍3成
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2011/03/09 16:07文／黃玉禎
財政部擬規畫開徵奢侈稅，營建類股指數領先房市下跌，緊接著假日看屋人潮立即減少，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，整體而言大約減少一至兩成，顯見市場出現觀望心態。
「政策出來，第一波掛掉的是房仲業！」台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，不論最後是否拍板定案，「市場上已經造成恐慌，交易量一定萎縮。」
這不是政府打房的第一招，只是相對先前被譏為「隔靴搔癢」的政策，為何這次打到要害？
台大經濟系教授林建甫表示，過去增加貸款成本或限制，主要是提高投資門檻，對於多數投資客，不構成太大影響。但這次，賣價在哪裡、稅就課到哪裡，政策效果很明確，兩年之內賣房，都得按實際賣價課稅，絕對讓利潤大打折扣。
政大地政系教授張金鶚強調，民怨沸騰，再加上時間點逐漸接近2012年的總統大選年，這會讓市場對於政府打房的預期心理明顯升高，越來越相信「政府打房是玩真的，」即使政策尚未在立法院過關，但炒家進場意願已經立即受到牽制，甚至開始急於退場。
整體看來，政府出招漂亮，打房初見成效，那麼，這記狠招對房地產市場的殺傷力有多強呢？
這必須要回到政策的原始初衷來看。目的很明確——打擊投資客，那麼，目前房地產市場被投資客所拱起的「溢價」部分，就應該是奢侈稅政策對房地產市場的殺傷程度。
綜合產、學界的意見，兩到四成，應該就是奢侈稅對當今房價的整體殺傷力。不過，房地產市場講究地段，不同的地段條件，抗跌力道不能相提並論。張金鶚做出簡單結論，「投資客越多的地段建案，受衝擊的程度越大。」
東森房屋董事長王應傑表示，像是新北市的淡水、林口、新莊、樹林等地區，自住需求或許不強，但建商會格外強調其投資價值，吸引投資客「逢低布局、提早卡位」，尤其，以這些區域為標的的投資客往往資金實力並不算強，政策推出後，恐怕難免會有「先賣再說」的心態。
相較之下，無論學者或業者皆表示，台北市、尤其是市中心的房價，受到衝擊的程度必然輕微許多。「地段、地段、地段，像台北市市中心這種保值性較佳的地段，即使投資客會因為奢侈稅而無法短期獲利，但『持屋續抱』的信心必然較強。」
整體來看，若短期內有自住需求，且選擇地段較為偏遠、供應量大的區位建案，例如上述新北市部分區域，專家建議可以「先砍三成。」「以前是賣方隨便喊，買方隨便信，現在可不能這樣了，」而是選擇地段較佳的區位，「不妨問問自己，這個價格是否合理。」
政院通過「奢侈稅」 最快7/1上路
行政院會10日通過奢侈稅條例草案，最快今年七月一日就會上路，對國內房地產造成不小衝擊。（許正宏攝） |
行政院會今天通過「特種貨物及勞務稅條例草案」，也就是俗稱的「奢侈稅」。未來立法院完成審議後，將針對兩年內短期移轉的「非自用住宅者」，課徵百分之十到十五的稅額。另外，高額消費貨物也將課徵百分之十的稅額，財政部預計，最快今年七月一日可以上路施行。
行政院會10日通過奢侈稅條例草案，內容分為「不動產」及「高額消費」兩個部分。
在不動產方面，凡持有不到一年就出脫「非自用住宅」，將以出售的實際價格課徵15%的稅，持有不到兩年就出售，則課徵10%的稅。
財政部長李述德表示：『我們的目的很單純，就是希望把目前短期移轉分自用的房屋，讓他的頻率可以緩下來，讓房市回歸正常。』
而在「高額消費」方面，包括小客車、遊艇、直升機、飛機、等單價在300萬元以上者，以及珠寶、珊瑚、象牙、皮草、家具或俱樂部會員證等單價在50萬元以上者，都課徵10％的奢侈稅。
奢侈稅草案月底之前可望送到立法院審查，最快七月一日可以上路實施，只要正式上路後，持有未滿兩年的非自用住宅出售，就要被課稅。
李述德強調：『賣方30天內要申報，如果不誠實申報，後果就是查到要罰三倍。』
不過，針對非自願性被迫出售等10種特殊情況，財政部會定豁免條款，將可免於課稅。
行政院長吳敦義在院會中指示，未來奢侈稅的稅收，將全數用於社會福利及救助，以改善所得分配。
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